南沙探索新土改，集体用地可入股

  近日，《广州市南沙新区条例(草案)》在广州市人大常委会官网进行公示并征求意见。该草案一大亮点在于，首次正式以官方文件明确南沙新区可以探索集体建设用地使用的流转机制。作为粤港澳全面合作的国家级新区，南沙区规划的细化部分引起各界关注。

  “南沙的探索是一个突破，但不光工业产业用地，其实房地产开发也要突破，这样才能激发积极性。”中国人民大学教授陶然接受南都记者采访表示。不少地方的工业园区的负责人看好，称与村集体达成某种方式的合作要比征地操作起来更容易。

  集体用地入股是双赢格局

  据草案规定，南沙新区可以探索集体建设用地使用的流转机制，重大科技成果研发和产业化项目可以通过租赁、入股和联营联建等方式使用集体建设用地。同时，经省政府批准，南沙新区可以利用国有土地使用权，通过公司化运作，以股份形式与进驻南沙新区的重要项目进行合作。

  南沙政府有关负责人就此接受南都记者采访表示，目前有关工作是热点也是重点，一直在进行中。关于土地流转模式，南沙也会积极探索并重视各界意见，有进一步的进展会适时公布。

  “各地都在试水集体用地流转。一方面是用地指标越来越紧张，自然集体用地能用上是最好的补充。另一方面，征地越来越难，农民越来越精明，让集体用地入股可能是双赢的格局，也可实现让农民共享城市化、工业化、现代化的成果。”广东省体制改革研究会副会长彭澎接受南都记者采访表示，但集体用地如何流转不光涉及法律问题，还涉及到具体操作模式问题。

  根据惯有操作模式，集体建设用地流转原来的操作模式就是征地，而今后改革的重要思路是让集体经济占有股份，农民和集体经济共享发展的成果。业内认为，这也是城镇化的一条新路子。

  关于土地改革，中国人民大学经济学院教授陶然在接受南都记者采访时提出了一种新的模式——— 先做基础设施再盖楼。

  举例说，假如有1000亩地，白给政府500亩，其中用300亩来做公益事业，完善基础设施，其余的200亩就卖出去，卖地的收入正好能够覆盖基础设施建设的费用，那么地方政府就实际上没有花钱。最后剩下的500亩就可以给农民自己盖房子，先租后卖，这样就保证了农民工和大学生的住房需求，从而吸收他们为城市人口。

  “土地改革的关键就在于调整目前的征地制度，赋予城市郊区农民一定的土地开发权和交易权。”陶然表示，如果一个制造业用地者需要用地，应该要求他们直接与土地所有者农民和村集体谈判，这样工业用地的价格才会比较高，才能够抑制地方政府低地价出让工业用地，建设工业开发区的冲动。

  这种模式相当于把土地的经营权和使用权给了农民，但是没有改变土地的用途，可谓土地市场化的一种。

  彭澎表示，其接触过一些地方的工业园区的负责人都认为，与村集体达成某种方式的合作要比单纯征地操作起来更容易。

  中原地产研究部总监张大伟认为，土地改革最大的障碍还是土地财政。农民的宅基地如果可以流转的话，肯定会影响到之前的土权。如果农民可以直接把宅基地流转的话，很大一部分的收益会被农民截取，那么在地方政府土地财政方面的障碍就会比较大。

  南沙产业定位尚未明确

  南沙的产业定位可谓“一波三折”，从最早霍英东提出建设江南水乡式的宜居城市和商贸中心，到后来广东将其调整为重工业区，再到因为环保压力而放弃重工业区的定位。目前，根据中国社科院、广州市委市政府发布的发展定位战略研究，南沙的总体目标是，用40年左右的时间，建设成为国际智慧滨海新城、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角世界级城市群的新枢纽。

  具体而言，探索土地流转的过程中，要吸引什么样的产业在南沙的土地上积极开发，这是南沙需要思考的问题。

  广东省社科院研究员、珠江区域经济研究中心主任成建三接受南都记者采访表示，南沙的规划有许多需要细化的地方，“到底什么产业要重点发展，有哪些重点项目起带头作用，以什么措施吸引人才？这些问题没有答案，那么指望以房地产为先导带动区域发展，个人来说不看好。”

  中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江认为，即使南沙是目前的国家级新区，政府方面的思路依然不是很明确，这个新区到底新在哪里，跟过去有哪些不同，外界都不明确。可以说，不清晰的思路必然让投资者不敢轻易进行投资。其建议，南沙本身是具有发展制造业的基础，放弃已有的基础全拿来做服务业这个是不现实的。他认为南沙还是要有先进制造业和现代服务业同时发展的定位，两者是互补关系。

  在成建三看来，南沙如果搞高科技产业，事实上广州的中新科技知识城、天河科技园都承担了这些功能，而广州已有的高科技园区在全国范围来比较，并不是太有吸引力，那么南沙发展这些产业的优势在什么地方，目前还看不清楚。如果发展港口物流，成建三认为，就必须大力引进发展工业制造业，以便与物流形成对接，“物流必须服务于制造业”。

  关于产业定位，陶然表示，发展工业是可行的，但是在为服务业创造条件。珠三角地区可以吸纳全国的剩余劳动力，打造制造业、服务业中心，实现超大、大城市的人口集聚。发展高端制造业，然后低端服务业为人口满足基本需求，这是广东发展的关键所在。

  “南海的‘粤港澳综合合作’可以向深广大胆发展，港口、教育、医疗、基建、生态宜居等都可以先行先试。”中山大学港澳珠三角研究中心教授郑天祥接受南都记者采访时表示。

  企业也在观望中

  不少南沙地区的上市公司也呈现观望态势。广州浪奇于26日公布的三季报显示，该公司在南沙的500亩生产基地正在投入建设，根基较为庞大。广州浪奇方面有关负责人向南都记者表示，到目前为止，公司在南沙也没有计划进行新的投资项目。

  广船国际董秘陈利平也告诉南都记者，目前公司在南沙并未拥有很大的土地储备，主要就是一个生产基地用于生产作业，此外，公司正在收购位于南沙龙穴岛的龙穴造船厂。未来公司在南沙的布局和发展计划暂未确定，要以龙穴造船厂这个项目的发展为依据再来进行讨论。

  由广州农村商业银行股份有限公司发起设立的珠江金融租赁有限公司也选址南沙，公司有关负责人向南都记者表示，正是看好南沙申请自贸区的重要利好，“作为广州农村商业银行独资设立的全国性金融租赁公司，珠江金融租赁公司将充分利用南沙区开放综合配套改革试验区及未来自贸区的政策与地缘优势，并逐渐全国布局。”

  南沙楼市购房者多是炒家

  自2011年8月南沙申报国家级新区的消息首次传出，到历经申报，再到2012年9月南沙新区正式获批，南沙楼价在经历了两次浮沉后又回到了万元行列。虽然由于今年的价格指导让南沙楼价的统计数据“应声下跌”，但实质上，南沙各大主流楼盘售价一直都在万元以上，为了应对限价，这些楼盘已经默认“双合同”标准。

  “因为工业用地价格太低，政府一般是亏损的，要盈利只能从商业住宅用地上下手，所以商业住宅的地价很高，而房地产泡沫也就有了一个基础。”陶然告诉南都记者，房地产需要适当放开，地方政府才愿意在地价方面给出一定的便宜，抑制房地产泡沫。

  一些业界人士认为，南沙楼市没有泡沫，现在谈南沙楼市泡沫有点为时过早。不过南沙区不少资深代理人士告诉南都记者，有一点基本是无疑的，南沙楼市购房者大多是炒家，而不是住家。自住型要么是在南沙工作，要么是有规律的上班一族，可以忍受一小时以上的通勤时间。值得注意的是，不少炒家都得等五到十年以上看有没有接盘者。

  彭澎认为，现在南沙新区的房产很多是空置的，第一波炒作透支了新区的一些利好，现在又有了自贸区的概念，可能会迎来新一轮炒作，如果都是这些概念而没有实质的企业进驻，就容易形成泡沫。

  值得注意的是，过高的地价和火爆的楼市可能并不利于未来的招商引资。在尚未开发起来的阶段，南沙或许更需要解决如何吸引厂商前来投资的问题，而地价成本过高或是房价太贵，对于企业而言都是增加的成本。